До нас часто звертаються з питанням, як приватизувати земельну ділянку комунальної власності в межах населеного пункту для будівництва власного житла.

Переважній більшості громадян процес приватизації землі здається складним.

Насправді це не так.

Складність, як правило, полягає не в процесі оформлення документів, а у відсутності вільної землі, а також у незаконних перешкодах, які створюються громадянам під час приватизації.

Для деяких категорій осіб (як, наприклад, для учасників АТО) закон передбачає позачергове право на приватизацію землі, проте проблему фізичної відсутності достатнього масиву землі такі пільги не вирішують.

І навпаки, додаткові пільги щодо позачергового права на приватизацію землі часом самостійно встановлюють своїми рішеннями окремі місцеві ради. Наприклад, у депресивних населених пунктах з метою стимулювання мешканців не залишати їх територію.

Тут ми спробуємо доступною мовою описати нескладний законодавчий механізм, як приватизувати земельну ділянку в межах населеного пункту для власного житлового будівництва.

Зважаючи на кон’юнктуру ринку, ми не торкаємося отримання у власність державної землі, землі поза населеними пунктами, а також землі для інших потреб, ніж будівництво житла. Також – певних цінних земель, процедура оформлення прав на які в тій чи іншій мірі відрізняється та може бути складнішою.

В загальних рисах з точки зору законодавства цей механізм нескладний і полягає в кількох діях, майже повністю описаних у ст. 118 Земельного кодексу України.

Клопотання

Щоб приватизувати земельну ділянку, громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно її у власність із комунальних земель для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибної ділянки) у межах норм безоплатної приватизації, подають клопотання до відповідного органу місцевого самоврядування. У клопотанні зазначаються цільове призначення земельної ділянки та її орієнтовні розміри. До клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки, погодження землекористувача (у разі вилучення земельної ділянки, що перебуває у користуванні інших осіб).

Норми безоплатної передачі: у селах – не більше 0,25 гектара, в селищах – не більше 0,15 гектара, в містах – не більше 0,10 гектара.

Клопотання подається у довільній формі, як правило, до відповідного ЦНАП.

Право реалізується однією особою 1 раз.

Примітка. Найбільша складність – самостійно без допомоги сертифікованого землевпорядника, який працює на території відповідної ради, вибрати вільну земельну ділянку і скласти на неї графічні матеріали. Хоч закон і не ставить до цих матеріалів ніяких вимог, некоректне зображення бажаної земельної ділянки може бути причиною відмови у наданні дозволу на розробленні проекту землеустрою.

Порада. Знайти власників земельних ділянок, які нещодавно оформили право власності на землю, поцікавитися у них землевпорядником, який розробляв проект землеустрою, проконсультуватися у нього щодо можливості і вартості приватизації землі. Вільне місце для бажаної земельної ділянки варто шукати поблизу землевласників, які нещодавно отримали землю, з використанням публічної кадастрової карти та Google Maps. Після цього викопіювання з картографічної основи Державного земельного кадастру, кадастрової карти (плану) можна замовити в територіальному органі Держгеокадастру відповідно до постанови КМУ від 01.08.2011 р. № 835 «Деякі питання надання Державним агентством земельних ресурсів та його територіальними органами адміністративних послуг».

Дозвіл на проект землеустрою

Відповідна місцева рада після опрацювання клопотання в порядку, передбаченому місцевим регламентом роботи виконавчих органів ради, розглядає клопотання у місячний строк і дає дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надає мотивовану відмову. Підставою відмови у наданні дозволу може бути лише невідповідність місця розташування об’єкта вимогам:

• законів,
• прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів,
• генеральних планів населених пунктів та іншої містобудівної документації,
• схем землеустрою і техніко-економічних обґрунтувань використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць,
• проектів землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, затверджених у встановленому законом порядку.

Примітка. Бувають випадки, коли місцева рада зволікає з розглядом клопотання, не надаючи ані дозволу, ані відмови. Після проходження місячного строку заявник вправі сам у місячний строк замовити розроблення проекту землеустрою без надання такого дозволу. Про це він письмово повідомляє відповідний орган місцевого самоврядування. До письмового повідомлення додається договір на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Порада. Слід звернути увагу на позицію, викладену у Постанові Верховного Суду від 17.12.2018 р. у справі № 509/4156/15-а. Там зазначено, що закон містить виключно право, а не обов’язок громадянина замовити розроблення проекту землеустрою без надання дозволу. Це жодним чином не позбавляє його права на отримання від місцевої ради такого дозволу після спливу місячного строку.

Відтак, якщо особа замовила проект землеустрою без згоди місцевої ради у місячний строк, вона не позбавляється права на оскарження бездіяльності цієї ради.

Розробка проекту землеустрою

Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки розробляється за замовленням громадян суб’єктами господарювання, що є виконавцями робіт із землеустрою згідно із законом, у строки, що обумовлюються угодою сторін.

Примітка. Після отримати рішення місцевої ради про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою зацікавленій особі потрібен буде землевпорядник для розроблення самого проекту. Цей проект може виконувати тільки фахівець.

Погодження проекту землеустрою
Відповідно до ст. 186-1 Земельного кодексу України проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки погоджується з:

• відповідним територіальним органом Держгеокадастру;
• структурними підрозділами в районних, Київської міської державних адміністрацій у сфері містобудування та архітектури;
• якщо місто не входить до території певного району, – з виконавчими органами міської ради у сфері містобудування та архітектури;
• якщо такий орган не утворений, – зі структурним підрозділом обласної державної адміністрації з питань містобудування та архітектури.

Примітка. Додаткового погодження з іншими органами вимагають землі:

• природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, на території чи в межах об’єкта природно-заповідного фонду або в межах прибережної захисної смуги;
• на території пам’яток культурної спадщини національного значення, їх охоронних зон та охоронюваних археологічних територіях;
• на території земель історико-культурного призначення, пам’яток культурної спадщини місцевого значення, їх охоронних зон, в історичних ареалах населених місць та інших землях історико-культурного призначення;
• лісогосподарського призначення;
• водного фонду.

Щодо таких земель може також знадобитися обов’язкова державна експертиза землевпорядної документації.

Наостанок – отримання витягу з Державного земельного кадастру з кадастровим номером земельної ділянки.

Примітка. Як правило, погодження проекту землеустрою та отримання кадастрового номера здійснюється «в пакеті» з розробкою проекту сертифікованим землевпорядником.

Прийняття рішення про надання у власність

Рада у двотижневий строк з дня отримання погодженого проекту землеустрою приймає рішення про затвердження проекту землеустрою та надання землі у власність. В разі необхідності здійснення обов’язкової державної експертизи землевпорядної документації строк обчислюється з дня отримання позитивного висновку.

Реєстрація речового права власності на земельну ділянку на підставі рішення місцевої ради

Часом перешкодою для приватизації землі можуть бути додаткові фактори, такі як прибережні захисні смуги тощо.

З описаного алгоритму вбачається, що громадянину щоб приватизувати земельну ділянку за умов відсутності незаконних дій потрібен лише сертифікований землевпорядник.

Допомога адвоката необхідна громадянам лише в разі оскарження протиправних рішень, дій чи бездіяльності суб’єктів у процесі приватизації землі.

З нашими послугами у сфері земельних відносин можна ознайомитися тут.