оподаткування під час купівлі-продажу житла

В цій статті ми розповімо про оподаткування купівлі-продажу житла, а також всі можливі витрати, які зобов’язаний зробити продавець під час продажу житла, а також покупець під час його придбання.

Оподаткування купівлі-продажу житла в цій статті включає в себе не тільки сплату власне податків, але також зборів та державного мита.

Продавець

Якщо житло продається перший раз протягом календарного року і перебуває у власності більше 3-х років, податок на доходи фізичних осіб не сплачується (п. 172.1. Податкового кодексу).

Оскільки відсутній об’єкт оподаткування ПДФО, то відповідно до п. 161 підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу не сплачується також і військовий збір.

Якщо ж житло продається хай навіть і перший раз за календарний рік, проте з дати його придбання пройшло не більше 3-х років, то продавець сплачує 5% ПДФО та 1,5% військового збору від вартості житла. Правило щодо 3-х років не поширюється на житло, отримане у спадщину. Вартість житла не може бути нижче оціночної.

Якщо продавець є іноземним громадянином, то ставка ПДФО дорівнює 18%.

Якщо житло продається не перший раз за календарний рік, то дата його придбання значення не має і оподаткування здійснюється на загальних засадах: 5% (18%) ПДФО та 1,5% військового збору.

Ці кошти продавець сплачує до нотаріального посвідчення договору.

Покупець

Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування у розмірі 1% від вартості житла (п. 9 ст. 1, п. 10 ст. 4 Закону України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування»).

Збір сплачується до укладення договору.

Цей збір не повинен сплачуватися особами, які перебувають у черзі на одержання житла або купують житло вперше. Однак через відсутність бази даних таких осіб єдиною можливістю повернути сплачені кошти був суд. Підтвердженням слугує, наприклад, Постанова Верховного Суду від 28.11.2018 р. у справі № 813/1126/17.

Однак Уряд своєю постановою від 23.09.2020 р. № 866 впорядкував це питання.

Тепер факт першого придбання житла підтверджується заявою фізичної особи та відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. А перебування у черзі на житло – документом, виданим органом, до компетенції якого належить ведення обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов.

За домовленістю сторін

Також сторони договору вирішують між собою, хто сплачуватиме:

  • державне мито в розмірі 1% вартості житла за нотаріальне посвідчення договору (п. «а» ч. 3 ст. 3 Декрету КМУ «Про державне мито»);
  • послуги нотаріуса;
  • послуги рієлтора.

Від сплати державного мита звільняються:

  • 1 і 2 категорія постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи;
  • особи з інвалідністю внаслідок Другої світової війни та сім’ї воїнів (партизанів), які загинули чи пропали безвісти, і прирівняні до особи;
  • інваліди I та II груп.

Проте якщо пільги має лише одна зі сторін договору купівлі-продажу, то державне мито доведеться сплатити повністю іншій стороні.

Наостанок залишаються незначні платежі, які також сторони розподіляють між собою: вартість оцінки житла, адміністративні збори тощо.

ПДВ

Варто також знати, що відповідно до п. 197.1.14 Податкового кодексу від оподаткування ПДВ звільняються операції з постачання житла, крім його першого постачання.

Це означає, що купівля-продаж житла на вторинному ринку не оподатковується, а от при купівлі нового житла до його ціни буде додано 20% ПДВ.

Тому купувати квартири у новобудові вигідніше у компаній з управління активами, які діють від імені інвестиційних фондів та не є платниками ПДВ (пп. 5 п. 180.1. Податкового кодексу).

Якщо ж Вас цікавить самостійне будівництво власного житла, пропонуємо ознайомитися з алгоритом приватизації землі для цієї мети.