Заниження вартості житла

Схема заниження вартості житла, яка діє в Києві на ринку нерухомості, є досить небезпечною для покупця.

З одного боку, коли потенційні покупці бачать ціну житла в оголошенні, ця схема навіть приваблює: ціна зазначена з урахуванням послуг ріелтора.

Також поруч з ціною, як правило, стоїть примітка, що покупцю слід буде сплатити додатково 2% від вказаної суми.

Ця примітка не викликає зауважень, адже, як ми зазначали раніше, збір на обов’язкове державне пенсійне страхування у розмірі 1% від вартості житла (п. 9 ст. 1, п. 10 ст. 4 Закону України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування») сплачується покупцем, а державне мито в розмірі 1% вартості житла за нотаріальне посвідчення договору (п. «а» ч. 3 ст. 3 Декрету КМУ «Про державне мито») сплачується за домовленістю сторін.

На цьому основні витрати покупця мали би завершуватися, але це насправді не так.

Точніше – так, якщо покупець погоджується формально придбати квартиру за безцінь, яка часом в чотири рази менша за ринкову, вказавши її в договорі.

Таке стає можливим, якщо спеціаліст у сфері оцінки нерухомості занизить її вартість, яка використовується для сплати податків продавця.

В цьому немає потреби, коли продавець продає своє власне житло перший раз протягом календарного року, яке перебуває у його власності більше 3-х років, оскільки податок на доходи фізичних осіб у цьому разі не сплачується (п. 172.1. Податкового кодексу).

Якщо ж ця умова не виконується, то виникає проблема.

Ухилення від оподаткування

У Києві ніхто не продає житло через компанії, крім інститутів спільного інвестування, які утворюються для інвестування в будівництво, але для них діє окрема схема роботи.

Компаніям це не вигідно, оскільки вони повинні сплачувати 18% податку на прибуток підприємств (п. 136.1. Податкового кодексу).

Простіше нерухомістю торгувати як фізична особа, сплачуючи 5% ПДФО та 1,5% військового збору від вартості житла.

Але юридично ці витрати є особистими податковими обов’язками продавця, які він повинен сплатити з отриманої суми коштів. Тобто, продавці-торговці перебувають у дещо невигідному становищі порівняно з продавцями-власниками.

Вихід – заниження оціночної вартості житла, щоб зі зекономлених податків отримати додаткову вигоду.

Скажімо, продавець продає квартиру в м. Ірпінь Київської області за 60 тис. доларів США. Вказавши цю суму в договорі, він змушений буде сплатити 3,9 тис. доларів податків.

Однак вказавши в договорі вартість квартири 20 тис., продавець не доплатить до бюджету 2,6 тис. податків.

З цієї суми продавець розраховується з ріелторами та несе інші дрібніші витрати.

Оскільки сплата податків – особиста справа продавця, то набагато справедливіше було би одразу при публікації оголошення вказувати, що додатково до суми коштів, яку продавець хотів би отримати, покупцю доведеться компенсувати податки, що належать з продавця.

Але такі оголошення менше приваблюватимуть покупця.

Тому продавці маніпулюють з оцінкою житла.

Цьому сприяють фахівці з оцінки нерухомості, які своїми діями штучно занижують картину ринкової вартості житла. Оскільки оціночна вартість окремого об’єкта формується в тому числі з урахуванням раніше здійснених оцінок аналогічних об’єктів, часом виникає проблема, коли оцінщик банально не може «дотягнути» оцінку житла до її реальної ринкової вартості, якщо покупець не хоче занижувати вартість свого придбання.

Такі покупці мають рацію.

Ризики заниження вартості житла

Для продавця справді немає ніякого значення, яка сума покупки стоятиме в договорі.

У випадку реституції (наприклад, через розірвання договору або визнання його недійсним) продавець може розраховувати на повернення своєї квартири.

А от покупець в такому випадку може розраховувати на повернення тієї суми, яка зазначена в договорі купівлі-продажу.

Ріелтори пропонують покупцю страхуватися положеннями договору про значні штрафи на випадок розірвання договору.

Однак, по-перше, судова практика вважає недопустимим встановлення неустойки (штрафу чи пені) за правомірну відмову від виконання зобов’язання або односторонню відмову від договору (наприклад, Постанова Верховного Суду від 21.04.2021 р. у справі № 552/6997/19). По-друге, такі положення договору ніяким чином не врятують у разі, якщо договір буде визнано недійсним, наприклад, за позовом якогось родича продавця.

Є висока ймовірність, що не врятують покупця у такій ситуації і додаткова розписка на доплачену продавцю суму понад ціну, зазначену в договорі, якщо її текст матиме очевидний зв’язок з договором купівлі-продажу.

Теоретично, можна запропонувати продавцю написати розписку, не пов’язану з договором купівлі-продажу квартири. Бажано, числом, яке ще не настало, щоб строк позовної давності закінчувався пізніше, ніж за договором купівлі-продажу.

Але, запропонувавши цей варіант продавцю, покупець майже гарантовано отримає відмову, бо тепер це реальний «гачок» вже для продавця.

Тож рекомендуємо покупцям не економити кілька тисяч доларів в момент угоди і наполягати на зазначенні в договорі реальної вартості житла, щоб потім роками не відстоювати свої права на десятки тисяч в судах.

Якщо ж ситуація змушує покупця йти на ризик, можливо, комусь допоможе цей шаблон.