Єдина база даних звітів

База даних звітів про оцінку майна покликана була автоматизувати процес отримання відомостей про вартість майна, що продається, зробити його безкоштовним, та найголовніше – усунути корупційну складову.

Профільний веб-сайт, присвячений єдиній базі, навіть містить інформацію про «щедру підтримку американського народу через Агентство США з міжнародного розвитку (USAID)» у його створенні.

Однак, нажаль, система наразі належним чином не працює.

База даних звітів про оцінку повинна слугувати, в першу чергу, для визначення оподатковуваного доходу від продажу об’єктів нерухомості.

Це означає, що незалежно від того, що сторони вказують у договорі купівлі-продажу, оподаткований дохід не можу бути меншим за оціночну вартість, визначена роботом-алгоритмом.

Жодного людського втручання, абсолютно безкоштовно та майже миттєво.

Такий був задум.

Проблема 1. Недосконалий алгоритм

01.07.2021 р. система запрацювала і одразу ж дістала критику ріелторів на свою адресу через неадекватні числа, які генерує алгоритм.

Здебільшого критика стосувалася відмінностей між «ринком» і «роботом» у кілька разів.

Фонд державного майна України, який є держателем та розпорядником системи, пояснював все на 99% помилками самих замовників, які некоректно вводили необхідні дані для отримання оціночної вартості.

Однак нам довелося стикнутися з геть абсурдною ситуацією, яку нічим, ніж недосконалістю програми, пояснити неможливо.

Мова йде про різницю у вартостях у сотні разів.

База даних звітів про оцінку запрацювала одночасно з відкриттям ринку землі, щодо відчуження якої раніше діяв мораторій.

Тож, систему одразу стали випробовувати піонери в галузі угод із товарними сільськогосподарськими земельними ділянками.

При чому, для ринку землі база могла стати набагато більш актуальною, ніж для ріелторів з житлової нерухомості.

Справа в тому, що значна частина малозабезпеченого населення чекала скасування мораторію, щоб продати колишні земельні паї, які власниками і так не оброблялися.

Для цієї категорії громадян зайві 1000 грн. за звіт з експертної оцінки – значні кошти.

І ось, в одному з районів Київської області з не надто родючою землею, подекуди не надто чистою після аварії на ЧАЕС, система визначила оціночну вартість земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею близько 11,2 га – 363 млн. грн.

Це близько 1 млн. Євро за 1 га на відстані менше 50 км від Чорнобиля.

І це при тому, що за офіційними повідомленнями статистичні дані перших земельних угод говорять про те, що середня вартість гектара поки що коливається в межах 1 тисячі доларів США.

У Фонді держмайна радять скористатися послугами «живих» експертів.

Справді, така можливість передбачена: не задоволений «роботом» – можеш звернутися до сертифікованого оцінювача, хоча такий розвиток подій уже на 50% нівелює саму ідею створення єдиної бази. Для чого потрібна база, якщо в підсумку все одно треба звертатися по платні послуги до фахівця?

Проблема 2. Відмова в реєстрації звіту

Замовник оцінки звернувся до експерта, той за плату порахував реальну ринкову вартість – кілька сотень тисяч гривень, як і має бути.

І тут з’являється нова проблема: щоб звіт оцінювача був прийнятий нотаріусом, його повинна зареєструвати та сама єдина база.

А вона його не реєструє, оскільки бачить розбіжність між даними свого алгоритму та даними експерта у стоні разів при допустимому відхиленні +/- 25%.

Генерується відмова.

Для того, щоб звіт «живого» експерта був усе ж таки зареєстрований базою, йому доводиться замовляти рецензію.

Проблема 3. Оцінювачі ФДМУ не здійснюють рецензування

На цьому етапі постає третя проблема. Через те, що в Законі України «Про оцінку земель», на відміну від Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», не зазначено, що рецензію вправі робити оцінювачі, які працюють у Фонді державного майна України, звіти відправляються на рецензування до експертних рад саморегулівних організацій.

В підсумку, на рецензування звіту йде щонайменше кілька тижнів, а у конкретному описаному випадку рецензування тривало більше місяця.

Ось така вийшла діджиталізація, ще й за «щедрої підтримки американського народу».

Але справжня проблема в тому, що проблема – не вирішена і все свідчить про те, що це триватиме довго.