Як продати земельну ділянку – це питання стало актуальним з 01 липня 2021 року, коли в Україні відкрився обмежений ринок земель сільськогосподарського призначення, які раніше перебували під мораторієм.
У цій статті описано узагальнене керівництво до продажу колишніх паїв, що перебувають у приватній власності.
Земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної форми власності наразі не продаються. Інші сільськогосподарські земельні ділянки, крім колишніх паїв (тобто крім ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва), можуть мати певні особливості і в цій статті не розглядаються.
Публікуючи цю статтю, ми також виходимо з того, що у власника колишнього паю земельна ділянка сформована, має кадастровий номер, наявний правовстановлюючий документ на неї (державний акт, свідоцтво тощо) та/або зареєстровані речові права.
Також тут не розглядаються індивідуальні випадки, коли в документах чи реєстрах наявні помилки, що потребують окремого юридичного реагування.
Ця публікація про те, які чинники слід мати на увазі перед тим, як продати земельну ділянку.
Хто може купити
До 01 січня 2024 року купити можуть виключно громадяни України в обсязі не більше 100 га. Юридичні особи такого права наразі не мають (п. 15 розділу Х Земельного кодексу України).
Хто посвідчує договори
Виключно нотаріуси, які здійснюють свою діяльність:
– за місцезнаходженням земельної ділянки;
– за зареєстрованим місцем проживання однієї зі сторін договору (ст. 55 Закону України «Про нотаріат»).
З оновленим переліком нотаріальних округів (територій, на яких нотаріуси вправі здійснювати свою діяльність) можна ознайомитися тут.
Тобто, якщо земельна ділянка знаходиться у селі Оріховець колишнього Підволочиського району Тернопільської області, продавець проживає в м. Києві, а покупець – у м. Черкаси, то договір купівлі-продажу вправі посвідчити нотаріуси, які працюють у Черкаському міському нотаріальному окрузі, Київському міському нотаріальному окрузі, або Тернопільському районному нотаріальному окрузі (оскільки колишній Підволочиський район тепер увійшов до складу Тернопільського).
Яка мінімальна вартість продажу
До 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення (колишніх паїв) не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку (п. 22 розділу Х Земельного кодексу України).
Про ризики для покупця земельної ділянки, вартість якої нижче експертної грошової оцінки, можна дізнатися на окремій сторінці нашого сайту, присвяченій купівлі-продажу землі.
Які платежі сплачують сторони
Цій темі присвячена окрема стаття на нашому сайті, оскільки поки що питання оподаткування ПДФО досить дискусійне з огляду на дискримінаційний підхід податкового законодавства до власників саме колишніх паїв.
Але тема оподаткування є окремою, тому продавці земельних ділянок саме для товарного сільськогосподарського виробництва (паї), а не особистого селянського господарства (безоплатна передача у власність) сплачуватимуть 5% ПДФО та 1,5% військового збору від вартості земельної ділянки, яка не може бути нижче оціночної.
Як визначається оціночна вартість земельної ділянки читайте тут.
Сторони договору також сплачують державне мито за нотаріальне посвідчення договору в розмірі 1% вартості земельної ділянки (п. «а» ч. 3 ст. 3 Декрету КМУ «Про державне мито»), а також послуги нотаріуса за домовленістю.
Від сплати державного мита звільняються:
– 1 і 2 категорія постраждалих внаслідок Чорнобильської катастрофи;
– особи з інвалідністю внаслідок Другої світової війни та сім’ї воїнів (партизанів), які загинули чи пропали безвісти, і прирівняні до особи;
– інваліди I та II груп.
Якщо пільги має лише одна зі сторін договору купівлі-продажу, то державне мито доведеться сплатити повністю іншій стороні.
Хто має переважне право на купівлю
Ми не розглядаємо земельні ділянки для товарного сільськогосподарського виробництва в межах залягання надр.
Тому для цілей цієї статті переважним правом на купівлю земельної ділянки володіє її орендар (п. «б» ч. 1 ст. 130-1 Земельного кодексу України).
Наразі більшість колишніх паїв знаходиться в користуванні виробників аграрної продукції.
Тому більшості продавців обійти своїх орендарів не вийде.
Що робити в разі наявності орендаря
За наявності переважного права купівлі власник зобов’язаний не пізніш як за 2 місяці до дня укладення договору купівлі-продажу зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Ми не розглядаємо в цій статті продаж на земельних торгах, тож заява про державну реєстрацію такого наміру подається нотаріусу, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення майбутнього договору, разом з проєктом договору.
Нотаріус зобов’язаний протягом 3 робочих днів повідомити про намір орендаря цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку.
Наявність орендаря встановлюються нотаріусом шляхом отримання відомостей із Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Орендар, який бажає скористатися своїм переважним правом, зобов’язаний повідомити про це нотаріуса цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Протягом 1 місяця з дня отримання такого повідомлення нотаріус за погодженням із продавцем повинен призначити день і час укладення договору та повідомити про це орендаря цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення.
У разі якщо протягом 1 місяця з дня, коли орендар був повідомлений нотаріусом про намір, але не повідомив нотаріуса про своє бажання скористатися переважним правом або відмовився від укладення договору, або не з’явився для укладення договору у призначені день і час, вважається, що орендар відмовився від переважного права.
У разі зміни власником ціни та інших умов договору купівлі-продажу процедура повторюється.
У разі якщо протягом 1 місяця з дня спливу двомісячного строку після реєстрації наміру договір купівлі-продажу не був укладений, процедура повторюється.
Цю процедуру можна не застосовувати, якщо земельна ділянка одразу продається орендарю, або у разі надання ним письмової відмови від реалізації свого переважного права.
Що робити, якщо орендар – юридична особа
У разі якщо орендар не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення (наприклад, юридична особа до 01 січня 2024 року), він може передати своє переважне право купівлі іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку.
Передача переважного права здійснюється за письмовим договором між орендарем та особою, якій передається таке право. Переважне право, передане іншій особі, підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому для державної реєстрації обтяжень речових прав на земельні ділянки.
Про передачу переважного права орендар зобов’язаний письмово повідомити власника земельної ділянки протягом 3 робочих днів з дня державної реєстрації переходу такого права цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку.
Переважне право може бути передано орендарем іншій особі лише один раз, передача переданого переважного права третім особам забороняється.
Як здійснюється оплата
Розрахунок за придбану земельну ділянку здійснюється виключно у безготівковій формі.
Отже, якщо у сторін договору відсутні рахунки в банку, їх слід відкрити перед тим, як продати земельну ділянку.
Що перевірятиме нотаріус
Коли сторони майбутнього договору з’явилися до нотаріуса, починається процедура перевірки, передбачена Порядком здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним статтею 130 Земельного кодексу України, затвердженим постановою КМУ від 16.06.2021 р. № 637.
Перевірка здійснюється щодо:
1) відповідності покупця вимогам стосовно обмежень щодо загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які вправі набувати у власність одна особа.
2) особи покупця;
3) кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи;
4) факту перебування покупця під дією санкцій відповідно до Закону України «Про санкції»;
5) належності покупця до громадянства держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
6) факту включення покупця до переліку осіб, пов’язаних з провадженням терористичної діяльності або стосовно яких застосовано міжнародні санкції;
7) джерел походження коштів покупця;
8) факту виділення земельної ділянки сільськогосподарського призначення за рахунок паю та її розташування стосовно державного кордону України;
9) загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України та юридичної особи, учасником (акціонером, членом) або кінцевим бенефіціарним власником якої він є.
Документами, що підтверджують джерела походження коштів, можуть бути:
– декларація про майновий стан і доходи;
– декларація про майно, доходи, витрати і зобов’язання фінансового характеру/декларація особи, уповноваженої на виконання функцій держави або органу місцевого самоврядування;
– фінансова та/або податкова звітність фізичної особи – підприємця (за наявності), що отримана нотаріусом безпосередньо від покупця.
Протягом 1 місяця з дня укладення договору покупець зобов’язаний повідомити орендаря про зміну власника. При цьому внесення змін до договору оренди здійснюється за бажанням.
Це – стислий і приблизний опис процедури продажу земельної ділянки – колишнього паю. За більш детальними консультаціями щодо того, як продати земельну ділянку, пропонуємо звертатися до нас у будь-який зручний спосіб.