Оренда паїв – чи можна надавати в довгострокову оренду «невитребовки» під час війни?

Чи можуть місцеві ради приймати рішення про затвердження документації із землеустрою?

Всупереч домінуючій думці, за певних умов – так.

І ось чому.

Правила і виключення

Загальновідомо, що під час війни питання оренди сільськогосподарських земель регулює пункт 27 Перехідних положень Земельного кодексу України.

З одного боку, підпункт 5 його говорить, що безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації забороняється.

Однак, не забуваємо, що невитребувані паї – це не комунальна власність. Це неоформлена приватна власність, якою тимчасово розпоряджаються місцеві ради.

З другого боку, підпункт 6 забороняє формування земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зазначених у підпункті «а» підпункту 1 цього пункту. Виключення – ті, що передаються в оренду відповідно до підпункту 2 цього пункту.

Підпункт «а» підпункту 1, у свою чергу, перераховує такі земельні ділянки. Це державна, комунальна власність, невитребувані, нерозподілені земельні ділянки, земельні ділянки, що залишилися у колективній власності тощо.

А абзац 1 підпункту 2 регулює передачу в оренду для ведення тільки товарного сільськогосподарського виробництва і на строк тільки до одного року.

Однак, ці положення нічого не забороняють, якщо земельні ділянки були сформовані до війни, проте договір з певних причин не був укладений.

Відповідно до підпункту «е» підпункту 2 право оренди земельної ділянки, переданої в оренду строком до одного року, не підлягає державній реєстрації. Договір оренди землі, а також зміни до нього, договір про розірвання такого договору оренди підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договору оренди землі здійснюється районною військовою адміністрацією в порядку, визначеному підпунктом 10 цього пункту.

Але це положення не регулює орендні відносини строком понад один рік і не забороняє їх.

Насамкінець абзац 3 підпункту 12 встановлює, що передача органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування земельних ділянок державної, комунальної власності у власність, користування у період, коли функціонування Державного земельного кадастру призупинено, не здійснюється. Виключення – передача в оренду земельних ділянок відповідно до підпункту 2 цього пункту.

Але тут нічого не говориться про невитребувані паї, які не є ані державною, ані комунальною власністю.

Висновки

Якщо мова йде про передання з державної і комунальної власності у приватну, то дозволи, розроблення документації, передання справді повністю заборонені. Не заборонено – з приватної у приватну, а також у оренду.

Формування ділянок з невитребуваних паїв заборонено. Але якщо формування відбулося до 07.04.2022 (дата набрання чинності пунктом 27 Перехідних положень), то таке формування не є недійсним.

Підпункт 2, зокрема і вимога щодо державної реєстрації договорів оренди (а не права оренди) в Книзі реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану, поширюється лише на договори до 1 року. Цей пункт не забороняє укладати звичайні договори більшої тривалості на стандартних умовах з реєстрацією права оренди і без державної реєстрації договорів оренди.

Заборона органам передавати в оренду земельні ділянки поширюється лише на державну і комунальну власність, проте оренда паїв сюди не входить.

Таким чином, за умови, якщо невитребувані паї були сформовані в земельні ділянки і зареєстровані в ДЗК до війни, місцева рада вправі затвердити таку документацію і надати в оренду відповідні земельні ділянки на стандартних умовах для невитребуваних паїв. Це рішення місцевої ради є підставою реєстрації речових прав оренди, а договір не підлягає державній реєстрації в Книзі.

Про орієнтовний алгоритм купівлі-продажу земельної ділянки можна прочитати тут.