Купівля-продаж землі для товарного сільськогосподарського виробництва з відкриттям ринку ускладнила також правила купівлі-продажу інших сільськогосподарських земельних ділянок.

Можна сказати, що поява ринку паїв вплинула на весь ринок земель сільськогосподарського призначення, принісши з собою купу новацій, колізій і ризиків.

Раніше ми звертали увагу, наприклад, на недосконалість механізму автоматичного визначення вартості землі, як одну з рис, що супроводжують новонароджену сферу правовідносин, яка десятиліттями перебувала під мораторієм.

Насправді, таких недоліків безліч. Ось декілька з них.

Відсутність податкового агента

Під час укладення договорів купівлі-продажу нотаріус лише перевіряє наявність документа про сплату ПДФО, проте не рахує його. Це створює податковий ризик для продавця від недоплати податків у разі, коли покупець (за яким, як правило, стоїть аграрний монополіст) маніпулює недосвідченістю продавця (який, як правило, є пересічним селянином).

Заниження вартості до нормативної грошової оцінки

Експертна грошова оцінка застосовується для цілей оподаткування. Проте сторони можуть домовитися про будь-яку вартість товару. Головне, щоб вона була не нижче нормативної грошової оцінки. Між експертною та нормативною оцінками може бути істотна різниця, при цьому не завжди реальна вартість угоди збігається з ринком. Суто гіпотетично контролюючі органи можуть розцінити різницю між експертною оцінкою та вартістю, зазначеною у договорі, як додаткове благо покупця з усіма наслідками щодо донарахування ПДФО.

Технічні помилки у ДЗК

Розбіжності можуть порушити переважне право купівлі земельної ділянки орендарем. Таких помилок насправді дуже багато. Критичними будуть помилки, коли не збігається кадастровий номер у документах власника земельної ділянки та документах орендаря цієї ж ділянки. За таких обставин нотаріус не зможе ідентифікувати наявність орендаря і останній не буде повідомлений про намір продажу орендованої ним землі. Це потенційна підстава для позову про переведення прав покупця в майбутньому.

Блокування угоди юридичною особою – орендарем

Підпунктом «б» пункту 15 Перехідних положень Земельного кодексу України передбачено заборону на відчуження товарної сільськогосподарської землі юридичним особам до 01.01.2024 р. При цьому більшість орендарів такої землі зараз – це як раз аграрні підприємства. Тобто, у всіх них є переважне право на придбання орендованої ними ж землі. Проте до 2024 року придбати вони її не зможуть. Це з великою долею ймовірності свідчить про те, що орендовані аграрними підприємствами паї нікому іншому не зможуть бути проданими. Нотаріус зобов’язаний повідомити орендаря про те, що орендовану ним ділянку власник має намір продати. Якщо орендар виявить бажання скористатися своїм переважним правом, то до 2024 року угода просто «заблокується».

Ми не будемо перераховувати все те, з чим адвокатам-піонерам у галузі ринку землі доводиться мати справу.

Є чимало інших нюансів, пов’язаних з купівлею землі, під час відкриття рахунків, підтвердження походження коштів, передачі переважного права, обов’язкових дій нотаріуса з перевірки тощо.

Напрацьованої практики немає. Точніше, вона напрацьовується нами самими в реальному часі. Судова практика з’явиться нескоро.

Саме тому ми сформували пакетну пропозицію «Купівля-продаж землі», адресовану власникам, орендарям та потенційним покупцям товарної сільськогосподарської землі, здебільшого аграріям, спрямовану на повне забезпечення ринкових угод.